Faalkosten in vastgoed: zin of onzin?

Wat zijn nou eigenlijk faalkosten bij projectontwikkeling? En hoe kan het toch, dat we in het vastgoed deze kosten zo goed kunnen definiëren maar niet kunnen elimineren? Twee vragen die mij bezig houden. Wellicht, omdat het vaak om relatief grote bedragen gaat of gewoon omdat het een algemeen erkend probleem is.

Op zoek naar een definitie

In mijn eerste studie ben ik opgeleid als linguïst. In de taalkunde, de linguïstiek, is er een bekende taalkundige Noam Chomsky, grondlegger van veel linguïstische begrippen. Hij benadrukte als eerste het belang van het onderscheid tussen het woordbeeld van een woord en de uiteindelijke betekenis die je daaraan koppelt.

Het woordbeeld van faalkosten is letterlijk wat je ziet staan: faalkosten. Maar wat is nou daadwerkelijk de inhoud van het begrip faalkosten binnen het vastgoed: wat is de betekenis die hierbij hoort?

Een paar veel gehanteerde definities op een rij

  • Alle kosten die onnodig ten behoeve van het eindproduct worden gemaakt door vermijdbaar tekort schieten.
  • Kosten die worden gemaakt omdat een bouwproces inefficiënt verloopt.
  • Onkosten ten gevolge van miscommunicatie.
  • Onkosten ten gevolge van begane blunders.
  • Misgelopen opbrengsten.

Samenvattend: kosten die in de bouw onnodig gemaakt worden door onvoldoende communicatie, samenwerking en vertrouwen. Inschatting is bovendien dat faalkosten in de praktijk zo’n 10% van de omzet van een bouwproject bedragen.

Kun je faalkosten elimineren?

Als we in staat zijn deze kosten vooraf al zo goed te benoemen, en er zelfs een percentage voor opnemen, kunnen we er toch ook wel wat aan doen? Waarom zou je in de bouw zoveel kosten accepteren die aanwijsbaar niet nodig zijn?

Waarin ligt de oplossing?

Als je de artikelen over vastgoed of projectontwikkeling erop naslaat, dan kan dat inderdaad via diverse interventies: BIM, resultaatgericht werken, coachend leiding geven, verbeterteams, risico gestuurd grondonderzoek, extranetten…

Maar los je hiermee het probleem in de wortel wel op?

Einstein zei ooit: “de belangrijkste problemen kunnen niet worden opgelost binnen hetzelfde (denk)kader waarin ze gecreëerd zijn.”

De basis voor het ontstaan van faalkosten ligt in de wijze waarop de meeste bouwprojecten worden aangevlogen en de (technische) uitgangspunten die daarbij gehanteerd worden: voortraject, voorbereiding, uitvoering, oplevering, nazorg, onderhoud.

Laten we het bouwproces eens benaderen vanuit een andere discipline, de linguïstiek. Bij het leren van een taal red je het niet om alle onderdelen los van elkaar te leren. Integratie en samenhang is absoluut noodzakelijk voor een goed resultaat. En hoe eerder je daaraan begint, hoe beter het is, en vooral ook: hoe sneller je de taal leert. Sterker nog, systeemscheiding bij het leren van een taal levert onnodig veel ballast en belemmert zelfs groei.

Anders bouwen is anders denken

De oplossing ligt dus buiten de vastgoed sector. Want dat het anders moet, daar is iedereen het inmiddels wel over eens. Maar hoe? Anders bouwen, is anders denken. Over de hele linie. Dat begint bij de basis: de aanpak van een traject. Niet denken vanuit techniek of kosten, individuele mensen op mogelijke problemen, maar juist vanuit product, mogelijkheden en samenhang. Vanaf de start de dingen anders doen. En blijven doen.

Daarom pak ik projecten anders aan. Uitgangspunt is het creëren van een haalbaar concept. Oftewel een aantrekkelijke, haalbare oplossing en die gezamenlijk aanvliegen vanuit een gezamenlijke overtuiging. Als team en met vertrouwen. Want vertrouwen is een ijkpunt voor gezamenlijk succes en succes is kwaliteit. En kwaliteit verdient zichzelf altijd terug. Anders erin staan lijkt eenvoudig, maar is het niet. Maar het kan wel.

Be different, think different.

Nieuwsgierig geworden?

Neem contact met me op: 06-54730161.

 

Laat een reactie achter

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *