De houdbaarheid van onroerend goed

Een paar jaar geleden was ik op het jaarlijkse congres van De Architect. Ik woonde daar een lezing bij van een projectontwikkelaar van een financiële instelling. Hij verzorgde deze lezing samen met iemand van een gemeente. Onderwerp was nieuwe verdienmodellen in de bouw. Het ging daarbij met name over de grondposities en de verzilvering daarvan, oftewel het betaalmoment van de grond in het ontwikkelproces. Hoe later de grondafname door de ontwikkelaar in het proces, hoe groter de ruimte in de cashflow, hoe gunstiger het financiële traject.

Voorbeeld was een heel prestigieus project in Amsterdam. Een herbestemming van een oude loods tot –luxe- appartementen. Hij eindigde zijn betoog met dat er acht niet verkocht waren. En dat was dan het begin van de crisis… Volgens de spreker.

Ineens was mijn belangstelling gewekt: dit had ik vast niet goed begrepen, en dus poneerde ik een vraag: “Waarom zijn die acht woningen dan niet verkocht?”

En hij had daar, tot mijn grote verwondering, geen antwoord op. Hij vertelde wel iets over de makelaar, het bijstellen van de marketing en de prijzen. Maar eigenlijk wist hij niet precies hoe het zat.

Ik herformuleerde daarom mijn vraag: “Waarom bent u met die acht appartementen blijven zitten?”

Hij wist het antwoord echt niet. Hij had namelijk ‘de’ ontwikkeling niet gedaan. Hij ging alleen over het geld.

Oprecht geïntrigeerd als ik was, wilde ik toch een kritische noot plaatsen want hoe kon hij hier nu iets vertellen over verdienmodellen zonder te weten wat er verkocht werd? Dat gaat toch helemaal niet? Je moet dan toch ook iets kunnen vertellen over het product, de houdbaarheid ervan, ‘de’ markt, de marketing…? Dat wordt dan wel heel ingewikkeld om een discussie te voeren. Want hoe kun je dan zo zeker zijn dat je verdienmodel klopt?

Mijn onrust groeide. Sterker nog. Er bekroop mij een gevoel dat ‘de’ crisis hier wellicht wel ontstaan was…

Er was namelijk niet nagedacht over de houdbaarheid van het product, i.c. het onroerend goed. En zeg nou zelf, hoe anders zou het zijn, als we onroerend goed echt als een product zouden zien. Bijvoorbeeld als groente of fruit. Waarop ‘de’ markt zichtbaar invloed heeft.

Onroerend goed lijkt misschien niet zo kwetsbaar als fruit dat snel beurs wordt en bederft wanneer het niet correct behandeld wordt of wanneer het niet snel genoeg verkocht wordt in de winkel. Integendeel, geld in stenen is veilig. Onroerend goed is een solide investering. Duurzaam. Althans, dat was altijd de gedachte.

Inmiddels weten we wel beter.

De veranderende markt, ‘de’ crisis heeft laten zien dat ook onroerend goed bederfelijk kan zijn: boekwaardes kunnen ‘zomaar’ veranderen (bederven), huurders (klanten) vertrekken, potentiële kopers happen niet toe (kieskeurig) en hebben expliciete wensen (mondig), vraag en aanbod zoekt elkaar op (koopjesjacht)…

Is de wereld veranderd?

Of de wereld van het vastgoed niet (genoeg)?

Bij de groenteboer wordt elke dag goed nagedacht over de houdbaarheid van het product, de bederfelijkheid, de dagwaarde, de klant, de voorraad, de aantrekkelijkheid. Je hebt ook geen keus als groenteboer. Anders blijf je met je spullen zitten en kan je overschot de groene bak in. Als verlies.

Wat gebeurt er als je een project behandelt als een waardevol product in plaats van een waardevast product? Het geeft een andere kijk op het proces, op het product en op de samenwerking bij de totstandkoming ervan.

Wat is jouw mening? Hoe zie jij de houdbaarheid van onroerend goed?

Doe mee met de conversatie

4 reacties

  1. Een geweldige metafoor!!! Echter in het groeiproces van fruit in vergelijk met onroerend goed zit de kink. Groente en fruit bloeien en groeien binnen een seizoen, je kan als verkoper per dag je afname aardig inschatten en stem je de inkoop op af.
    Bij onroerend goed gaat het over heel wat meer seizoenen en daarmee samenhangende stroperige procedures en vervolgens een bouwtijd. In die tijdsspanne kan de markt en daarmee je geprognotiseerde afzet behoorlijk wijzigen…….
    Als de regelgeving het toe zou laten gedurende het ontwikkelproces het produkt aan te passen op de vraag uit de snel veranderende markt, dan heb je een deel van het probleem van de architect die de lezing hield opgelost.
    Met vriendelijke groet,
    Rene

    1. Dank René voor je reactie en je aanvulling. Ik denk dat je gelijk hebt wat betreft het groeiproces van het fruit in relatie tot het groeiproces van een ontwikkeling. Dat is verschillend in tijd en die stroperigheid die je noemt is tekenend voor veel situaties. Die tijd maakt het juist verraderlijk voor de bouw. Dat is voor mij de kink. Was er minder tijd, weet ik zeker, zou er anders over proces en product worden gedacht.

      Want, waar het mij om gaat, is dat er te makkelijk wordt gedacht over onroerend goed als een waardeVAST product dat ‘altijd’ wel zijn waarde houdt. Puur omdat als de locatie goed is, de financiën rond komen, het og ook op termijn zijn waarde zal behouden. Dat was ook de strekking van de lezing. “Verbazing: Het was toch een goed project”.

      Veel ontwikkelingen worden niet vanuit een passend (markt)concept ontwikkeld en dikwijls in een team dat teveel denkt vanuit het typische bedrijfsproces in de bouw (techniek, financiën, inkoop) waarbij een overall view van het totale proces ontbreekt (van voorbereiding tot marketing en nazorg).

      Juist de langere groeiduur van ontwikkelingen maken het niet makkelijk over og te denken als een waardeVOL product.

      Toch zie je nu bewegingen in de bouw die meer naar buiten gericht zijn om expertise in huis te halen die het bouwproces anders benadert. Teams worden breder samen gesteld en de concretisering van het product vanuit markt en marketing wordt meer naar voren gehaald.

      Groeten, Nina

  2. Beste Nina,

    Inderdaad heeft de tijd ons laten weten dat vastgoed weldegelijk een houdbaarheidsdatum heeft en dit voor nieuwe ontwikkelingen als uitgangspunt zou moeten dienen bij het initiatief. Naast het vraaggestuurd ontwikkelen en/of te weten wat de wensen zijn van potentiele kopers/huurders om succesvol te zijn in een project blijft ook de leegstand van bestaande gebouwen een uitdaging op zich.
    Naast het product (vastgoed) gaat het bij de koper/huurder misschien nog wel meer over de ligging, beleving en mogelijkheden van een locatie. We praten dan ook gemakkelijk over ons te bieden produkt, terwijl dat de omgeving van een project veel beter kan en daarbij als veel geloofwaardiger wordt ervaren.
    Denk hierbij aan een bistro in de omgeving die je in je campagne laat vertellen over dat bakje koffie en krantje dat je bij hem kan nuttigen en dichtbij het project is gelegen. De Doelgroep dient te worden gekoppeld met zijn omgeving en zal daarmee de woning als onderdeel gaan ervaren van de omgeving en omwille van de omgeving op die locatie willen gaan wonen.
    Als kopers/huurders om die reden tot koop/huur zullen overgaan zal dit de goede komen aan de houdbaarheid van het vastgoed en zijn omgeving en wordt de verbintenis tussen lokatie en mensen (kopers/huurders) in een langertermijnsaspect versterkt.

    1. Beste Roy,
      Mee eens: ik vind het heel belangrijk om de context mee te nemen bij een ontwikkeling, omdat een pand onderdeel vormt van een groter geheel. Ook als het juist ‘afwijkend’ wordt ontwikkeld, bijvoorbeeld vanuit architectuur. Toch stem je dat af met de omgeving, dus de context. Zie daarvoor ook mijn andere blog over “De mythe van locatie locatie locatie”. Jouw product werkt denk ik ook zo? maar dan van binnenuit? Je vergroot de meerwaarde, herkenbaarheid, van het onroerend goed door er meer vorm aan te geven via een bepaalde inrichting. Een project gaat dan ineens leven en dat is wat toegevoegde waarde creëert.

Laat een reactie achter

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *