Moderator @The New Builders

Het nieuwe bouwen

Het nieuwe bouwen is voor Nina Kremers een manier van werken. Elk project is uniek en elk project vraagt samenwerken, zeker gezien haar specialisme, het vlottrekken en haalbaar maken van projecten. Dat kan alleen door samenwerking. Een integrale aanpak en een ándere inzet van experts zorgt daarbij voor een optimaal product.

Activate – The New Builders

Activate – The New Builders is opgericht in 2012. Een organisatie die vanuit sociale innovatie veranderingen in de bouwkolom teweeg brengt. Activate telt inmiddels ruimt 100 leden. Nina Kremers is lid van het eerste uur en tevens moderator voor Groep E.

Jaarlijks zijn er plenaire centrale bijeenkomsten voor alle groepen en themabijeenkomsten voor elke groep afzonderlijk. Elke groep is multidisciplinair en bestaat uit een gevarieerde groep ondernemers c.q. beslissers uit organisaties gerelateerd aan de bouw zoals architecten en bouwbedrijven, maar ook ontwikkelaars, (organisatie)adviseurs en transportbedrijven. Kernthema’s van de groepsbijeenkomsten zijn markt, product, organisatie en mens.

Nina Kremers begeleidt één van de groepen in dit transitieproces als moderator.

Mijn missie

“Bouwen kan anders en vooral samen wérken in de bouwwereld kan anders. Ik zie in Activate een platform van ‘gelijkgestemden’ om dit breder dan mijn directe wereld en werkveld vorm te geven. En visie te ontwikkelen. Ook qua persoonlijke groei.”

activate leen groothuis Kremers Groep E

De markt als kapstok: hoeveel haakjes heb je nodig?

Afgelopen week had ik diverse gesprekken met ondernemers over ‘de’ markt. Divers door hun achtergronden: 3D-windowdressing bij retail en de toepassing van geuren als beïnvloeding van de consument. Gesprekken die één ding gemeen hadden: passie voor hun business en dus het product.

Waarom willen we eigenlijk iets kopen?

Met uitzondering van de eerste basisbehoeftes, hebben we niets echt heel dringend nodig. Dat is een gegeven. Alles wat daarbovenop komt, is extra. Extra leuk. Extra luxe. Extra in het budget.

Goed om bovendien te weten: gemiddeld zijn er 7 contactmomenten met een product nodig voordat iemand serieus overweegt om iets te kopen. In zijn algemeenheid dan. Bij de aanschaf van een woning ligt dat aantal iets hoger: 21 contactmomenten (!).

De consument, of deze nou zakelijk is of particulier, is beïnvloedbaar en moet dus eerst een paar keer beïnvloed worden om tot afnemen aangezet te worden. Maar geldt dat ook voor de verkopende of producerende partij?

Simon Sinek en het waarom der dingen

Wie kent hem niet? Deze belangrijke beïnvloeder als het gaat om de beleving van de markt en het aanzetten tot veranderingen. Maar, hoe zat dat ook alweer? Zijn credo is dat wat je produceert of doet niet belangrijk is, maar wel het achterliggende waarom. Immers, als mensen begrijpen (voelen) waaróm je iets doet, gaan ze geloven (meegaan) in wát je doet en willen ze proactief afnemen. Een beste voorbeeld hiervan vind ik nog steeds Apple: het nieuwe product ligt nog niet in de winkel of de slaapzakken liggen al voor de Apple-stores. Apple voelt speciaal. Nog steeds. De heb-factor is hoog.

Kun je de consument/producent echt beïnvloeden?

De marketing doet niets anders. Uiteraard via traditionele methodes zoals commercials maar er zijn nieuwe wegen die naar Rome leiden. Bovendien vragen sommige producten nieuwe commerciële toegangswegen. Zo is het in de game industry heel gebruikelijk om games online te lanceren, via bijvoorbeeld twitter. Voorlopers pikken dat op en voor je het weet ben je game of the week bij, jawel, Apple online magazine, en schiet de afzet omhoog. Ja: marketing is beleving.

Beleving en marketing

In mijn gesprekken van vorige week bleek vooral dat deze passionele ondernemers hun producten zien als een waardevolle tool om vooral het (eind)product beter te laten zijn. En allemaal hebben ze een verhaal erbij waarbij ik hier slechts één aspect wil aantippen: de beleving die hun product bij de consument teweeg kan brengen.

@retail: 3Dwindowdressing is een prachtig middel om de consument toch te (blijven) betrekken bij een leegstaande winkel. Een winkel/pand wordt gevelbreed ‘geplakt’ of digitaal geprojecteerd in 3D en oogt daarmee als een ingerichte ruimte. De winkel behoudt daarmee haar uitstraling en daarmee ook het winkelgebied. De consument blijft langslopen als ware het een echte winkel, waarbij interactie mogelijk blijft en de consument daarmee dus contactmomenten houdt. Het voelt nog steeds als een winkel, zelfs als staat de winkel leeg.

@geur: wanneer je geuren subtiel toepast in ruimtes kun je menselijke waarneming en gedrag beïnvloeden. Geuren kunnen de concentratie verhogen (bijvoorbeeld in een belangrijke meeting de aandacht vasthouden), de beleving van een ruimte positief beïnvloeden en in een herkenbare context plaatsen (bijvoorbeeld de bekende geur van appeltaart bij de verkoop van een woning) of de koper op zijn gemak stellen (bijvoorbeeld door een aangename geur bij binnenkomst van een modelwoning op een bouwterrein). Consumenten krijgen daarmee heel subtiel een band met het product: herkenning en bovenal gevoel.

Hoeveel haken heb je nodig op je marketing kapstok?

Dat je product goed is, zal de consument niet verbazen. Dat hoort zo te zijn en is niet onderscheidend. Het onderscheid zit hem vaak in een minder tastbaar aspect van het product: beleving. Oftewel, wat doet het product met jou, dat jouw keuze juist daarop valt en dat je het zo graag wilt hebben? Dat is in de marketing waar het om gaat. Focus op de heb-factor.

Ik denk dat dit het haakje is waarover vooral nagedacht moet worden bij marketing, ook bij vastgoed. Dan volgt de rest vanzelf.

Internationale projecten 2: ken je eigen cultuur

Projectontwikkeling is aansluiten bij context en cultuur. In mijn vorige blog gaf ik een paar voorbeelden over de invloed van cultuur en klimaat bij het ontwerpen van woningen. Deze keer ga ik een stukje terug in de tijd, naar mijn eerste buitenland-project: een restauratie in hartje centrum Madrid, Spanje… mijn eigen culturele achtertuin.

De valkuil

Zomer 1999. Verliefd op de oude binnenstad van Madrid. Opgegroeid in el casco antiguo als Madrileense was het niet meer dan logisch dat ik zou vallen voor een prachtig authentiek pand in de historische binnenstad. Verliefd werd ik op de werkelijk prachtige lichtinval, de mooie Spaanse ijzeren balkons met tegeltjes, de houten balken in mijn appartement in wording, de originele trap met de voor Spanje zo typisch korte optrede in het oude trappenhuis… Mijn eerste aankoop was een feit. Mijn eerste professionele blunder in het buitenland ook.

Ik werkte toen nog aan mijn proefschrift bij de UvA en Madrid leek me de uitgelezen plek om daar in volle rust en totale inspiratie een lange zomer aan te werken. Moest nog wel even de verbouwing afgemaakt worden. Van mijn appartement, én, jawel, van de ‘algemene ruimtes’ van het pand. Oftewel, het trappenhuis, de voordeur en de centrale hal.

Meevaller was dat de verbouwing viel onder de restauratiewetgeving. Deze was daardoor (deels) gesubsidieerd. Madrid was bezig met de rehabilitatie van de oude binnenstad en daar viel dit pand onder. De vooruitzichten leken goed, maar de werkelijkheid bleek iets ingewikkelder in elkaar te zitten.

Om een lang verhaal kort te maken: twee jaar en twee aannemers later besloot ik dat het Spaanse avontuur lang genoeg had geduurd en verkocht mijn aandeel; voor een goede prijs, dat wel. Een verstandige zet, zo zou later blijken. De aftrek van de hypotheekrente op een huis in het buitenland was afgeschaft en het inzakken van ‘de’ markt zou volgen.

Mijn grootste leerpunt van dit project was me vrij snel duidelijk: doe altijd zaken in het buitenland in samenwerking met of in elk geval nauwe afstemming met een lokale partij. Je kunt echt niet zonder. Ik dacht met mijn Spaanse achtergrond dat ik het allemaal wel zo weten. Mooi niet.

Wat ging bijvoorbeeld mis?

In Nederland werken een makelaar en een notaris transparant. In Spanje niet. Je moet heel veel zelf uitzoeken en controleren. Als je pech hebt, kun je zelfs een huis kopen waarop nog schulden rusten zonder dat je het door hebt. Dat was bij mij gelukkig niet het geval. Maar ik heb me toch behoorlijk verkeken op de procedures, het papierwerk en de onzichtbare regelgeving. Wijzer geworden door het aankoopproces, heb ik me bij de verkoop wel laten adviseren. Desalniettemin, bleek er toch nog een onvoorzien fiscaal addertje onder het gras, dat me nog jaren heeft bezig gehouden.

Wat ging bijvoorbeeld wel goed?

Het verkrijgen van de hypotheek. Een vriend van me had een goede vriendin en die bleek de directeur van mijn bank in de Amsterdamse Pijp te kennen. En die hadden toevallig weer een samenwerkingsovereenkomst met een Spaanse bank in Madrid. En zo, via mijn informele netwerk, kwam dit verhaal heel snel rond.

En nu?

Van je fouten leer je maar voorkomen is echt beter dan genezen. Bovendien is goed beschouwd het buitenland niet zo anders als je ‘eigen’ land. Daar schakel je immers ook adviseurs in voor werkzaamheden waarmee je niet zo bekend bent. Alleen beheers je de taal beter.

Vanaf 2000 heb ik voor de Universiteit van Amsterdam een paar grote internationale projecten gedaan met Spanje en Engeland. Weliswaar op een ander werkterrein, maar ik leerde daarmee wél de zakelijke cultuur goed kennen. Je creëert immers een sterk netwerk en een solide basis om je in een andere cultuur te kunnen bewegen. Je leert vertrouwen op je intuïtie. Je leert zakelijk omgaan met collega’s van een andere cultuur en collegiaal samenwerken in een internationale setting. Je leert geduld te hebben maar je leert ook jezelf te profileren buiten je comfort zone.

Vanaf 2004 werk ik voor de projectontwikkeling (ook) in de Cariben en dat is niet anders. Samenwerken is van alle culturen net als netwerken. De wijze waarop is sterk cultuurgebonden. Je intuïtie en ervaring zijn een belangrijke gids daarin. En je bereidheid je in je werk goed te laten adviseren, ervan uit te gaan dat je heel veel niet weet en je tegelijk open te stellen om te leren en te observeren.

Ik sluit daarom af met een mooi advies van Einstein dat hierop van toepassing is:

Voorstellingsvermogen is belangrijker dan kennis…

 

 

 

 

 

Internationale projecten: culturele clash of verbinding?

Mijn zomervakantie werd dit jaar ingevuld door twee eilanden: Curaçao en Ibiza. Allebei zonovergoten, warm, niet zo heel groot maar o zo verschillend. Twee eilanden die elke keer weer betoveren maar ook verwonderen, zeker vanuit professioneel oogpunt. Verblijf op beide eilanden is behalve leuk ook altijd leerzaam en inspirerend. In dit blog een paar ervaringen over werken op Curaçao.

Eerst wat over mijn achtergrond en mijn eigen culturele beleving: ik ben tweetalig, Spaans en Nederlands, en heb een dubbele culturele achtergrond. Ik heb het idee Nederland en Spanje heel goed te kennen evenals de culturen van beide landen. Toch is er heel van beide landen wat ik (nog steeds) niet weet. Curaçao daarentegen heb ik in 2004 leren kennen als werkgebied en pas later als vakantiegebied. Het voelt voor een deel als Spanje en juist daardoor voor mij vertrouwd en voor een deel als Nederland, maar het is toch echt Curaçaos. En van Curaçao weet ik heel zeker dat er veel is wat ik (nog helemaal) niet weet.

Curaçao

Curaçao is een Caribisch eiland. Heel Caribisch en exotisch maar tegelijk een soort van Europees en vertrouwd door de sterke invloeden vanuit Nederland en het Nederlands dat er wordt gesproken. Maar vergis je niet: het is echt onderdeel van de Cariben en het is beslist geen Nederland; (bijna) alles is anders.

In het kader van een project op Curaçao had ik daar afgelopen zomer een interview met een bouwkundestudent van de UNA (Universiteit van de Nederlandse Antillen). Onderwerp van gesprek waren ontwerpprincipes en de culturele of contextuele keuzes die je daarbij beïnvloeden. We bespraken een paar hele sprekende voorbeelden die hij in zijn opleiding was tegengekomen.

Cultuur als sturende factor bij ontwerpen

Eén van de opdrachten was geweest om een woningontwerp te maken voor Nederland, i.c. een eengezinswoning. Stel je eens voor: hoe moeilijk is dat voor een student die nog nooit in Europa is geweest? Kun je je überhaupt wel een voorstelling maken van de leefomgeving van de woning? Of van aspecten van een woning die bepaald worden door cultuur of klimaat? Van hoe Nederlanders leven? Van het klimaat? Van hoe een ‘standaard’ eengezinswoning er in de praktijk uitziet? Van de tuin die erbij hoort? Van het gras? De erfafscheiding? De indeling van de keuken? De plaats van de eethoek?

Neem bijvoorbeeld de garderobe. De garderobe in een Nederlands huishouden is behoorlijk belangrijk. En vooral ook behoorlijk aanwezig. Het beheersbaar houden van de enorme hoeveelheid jassen, schoenen, paraplu’s en andere weergebonden accessoires is gewoon lastig. Rekening houden met een garderobe in een ontwerp is goed omgaan met ruimte en het toevoegen van kwaliteit aan een ontwerp. Het is rekening houden met cultuur en klimaat. Veel studenten waren, ondanks studie van diverse voorbeelden, gewoonweg vergeten een garderobe op te nemen.

Een ander voorbeeld ging over de eethoek. In Nederland vaak in de nabijheid van de keuken, zo niet erin. Op Curaçao wordt echter veel buiten geleefd: de veranda neemt daarbij een belangrijke plaats in. Thuis wordt er dan ook buiten gegeten. Lekker in de wind en uit de zon. Kun je dat weten als Nederlandse student als je nog nooit in de Cariben bent geweest? Als je vanuit de Nederlandse ‘traditie’ juist de zon opzoekt in plaats van vermijdt? Als je niet weet hoe de wind voelt in dit gebied?

Klimaat als sturende factor bij ontwerpen

Een belangrijk klimatologisch verschil dat van grote invloed is op je ontwerpen, is de wind. In Nederland waait ie uit alle hoeken en heeft de neiging regelmatig te draaien. Hij kan warm zijn maar ook ijskoud. Op Curaçao niet. Daar komt de wind altijd uit dezelfde richting en is aangenaam qua temperatuur. Wel zo makkelijk om te weten als je een ontwerp maakt op de wind.

Een ander voorbeeld betrof de daglichttoetreding. In Nederland is dat een belangrijk onderdeel van het bouwbesluit. Een onderdeel waarmee je regelmatig moet stoeien om goed te krijgen in een ontwerp. Soms is het verlengen van een raam met 10 centimeter de oplossing voor meer daglicht en soms lukt het niet voldoende daglicht in een ruimte te krijgen en blijft de ruimte ‘onbenoemd’. Dat is belangrijke kennis bij zo’n ontwerp voor Nederland, zeker als je ontwerpt vanuit een land als Curaçao waarbij daglicht in de woning bepaald geen probleem is, integendeel.

Kun je internationaal goed presteren zonder de cultuur van een ander land door en door te kennen?

Vooral gevoel voor de cultuur is essentieel. Althans is mijn ervaring. Een andere cultuur volledig leren doorgronden zoals je eigen moedercultuur is lastig zo niet ondoenlijk. Maar moeite doen, belangstelling tonen, goed leren observeren, vragen durven stellen en meegaan in een andere cultuur doen wonderen.

Bovendien kan het juist voordelen hebben om in een ander land te werken vanuit een afwijkende culturele achtergrond: je brengt andere kennis mee en beleeft de cultuur anders, soms ‘scherper’. Je kunt ‘open’ naar de cultuur kijken, verwonderd, fris. Daardoor kun je nieuwe inzichten creëren die een andere kijk op een ontwerp of project kunnen geven. Het kan discussie geven en juist daardoor verbinden; het kan projecten zelfs naar een hoger plan tillen. Begrip en respect zijn daarbij sleutelbegrippen.

Belangrijk is wel om altijd met lokale specialisten te werken. Voor de vaak onzichtbare (lokale) puntjes op de i. En juist daarvoor heb je, niet alleen in Nederland, maar vooral in het buitenland, kennis van cultuur nodig.

El mundo es un pañuelo!

 

 

 

 

Architectuur 3.0: back to basics

Architectuur staat in de spotlights. Of liever gezegd, de positie van architecten. Helaas ook vaak vanuit zorg, want juist in deze tijd van vraagbewust ontwikkelen en bouwen zouden architecten juist positief in de spotlights moeten staan. Niet vanuit het vraagstuk van de crisis, maar vanuit de kracht van het beroep voor oplossingen in deze tijd.

Afgelopen vrijdag was er op Radio 1 een Lunch! interview met Jan Fokkema (dir NEPROM) en Willem Hein Schenk (vz BNA en architect) over architectuur en crisis, vooruitlopend op de dag van de architectuur van afgelopen weekend. Een gesprek van amper een kwartier, waarin de kern van architectuur anno nu heel mooi voorbij kwam.

Waar hebben we het eigenlijk over bij Architectuur? 

Terug naar het begin, circa 25 voor Christus (!):

De Romeinse architect Vitruvius (tevens ingenieur en militair) schreef wellicht het allereerste, zeer omvangrijke, handboek over architectuur, De Architectura. Een gids over planning, over uiteenlopende ontwerpen van gebouwen tot aquaducten tot havens, over apparatuur en meetinstrumenten voor bouwprojecten. Voor ons een praktische bouw gids over de Romeinse bouwwerken en de keuzes die daarbij gemaakt werden.

Interessant is vooral dat Vitruvius aangeeft dat architectuur steunt op drie basisprincipes: schoonheid, stevigheid en bruikbaarheid. Architectuur is de balans tussen deze drie elementen, waarbij het ene niet het andere mag overheersen.

Wat is de stand van zaken anno 2013?

In het interview kwam duidelijk naar voren dat Nederland goede architectuur nodig heeft. Juist nu. Iedereen zoekt namelijk mogelijkheden om de productie op gang te brengen maar voor de ontwikkelingen van nu is het belangrijk om niet in te boeten op kwaliteit. Aandacht voor gebouwen die functioneel, technisch en programmatisch goed in elkaar zitten, zijn hard nodig. Daarbij gaat het niet om de vraag of een gebouw mooi is of lelijk. Nee, het gaat om goede gebouwen, die de tand van deze tijd kunnen doorstaan.

Tevens is er een verschuiving in de rol van architecten. Veel architecten oriënteren zich steeds meer op het hergebruik van gebouwen en creëren daarmee nieuwe mogelijkheden voor bestaande gebouwen.

Anders ontwikkelen = anders ontwerpen = anders denken

In mijn werk als projectontwikkelaar ligt de focus op het product. Het product moet goed zijn. Vooral omdat ik veelal bij projecten betrokken wordt, die in de aanloop planmatig of conceptmatig niet ideaal zijn vorm gegeven. Vaak wordt me daarbij gevraagd of ik een ontwerp mooi vindt. Mijn standaard antwoord is vaak “nee, maar dat doet er ook niet toe”. Het gaat er namelijk niet om of ík het mooi vindt. Waar het om gaat, is dat het klopt. De samenhang, zoals Vitruvius als zei, qua uitstraling, constructie en functionaliteit moet goed zijn. En daar wil ik aan toevoegen: de aansluiting op ‘de’ markt waarvoor het product bedoeld is. Bovendien, over smaak valt niet te twisten.

En ja, het gebouw moet duurzaam zijn. Maar niet alleen qua materiaalgebruik of certificering, maar juist ook in relatie tot ‘tijd’. Een element wat nogal eens vergeten wordt.

Sinds de crisis is de branche van de architectuur hard getroffen. De omzet en de werkgelegenheid in de sector zijn gedaald met meer dan 50%. Grotere bureaus zijn geslonken, het aantal kleinere bureaus is fors toegenomen. Er wordt weinig gebouwd en dus zijn er minder ontwerpen nodig en dus minder architecten. Tegelijkertijd onderzoeken architecten hoe ze hun vak een andere inhoud kunnen geven. Minder vanuit het esthetische aspect. Meer vanuit samenwerking en vorm geven aan een functioneel product.

En daarin ligt nu juist de crux. Anders bouwen betekent enerzijds dat je veel sterker gaat werken vanuit je discipline als expert en dat je tegelijkertijd veel meer openstaat om over je vakgrenzen heen te kijken en mee te denken met andere disciplines: met als enig doel een beter product. Het klinkt bijna paradoxaal maar ik geloof er in: de gelijkwaardigheid van de deelnemers in de samenwerking wordt versterkt qua positie in het team, terwijl er tegelijkertijd juist een enorme nadruk komt op de expertise van de verschillende professionals die aan het project werken. Specialisme en samenwerking gaan hand in hand. Het ene kan niet zonder het andere, de een niet zonder de ander.

Als je vraagbewust wilt bouwen, en dus ontwikkelen, kijk je gerichter naar je product en dus je gebruiker(s). Als ontwikkelaar, maak je dus niet wat jij vindt dat er moet komen vanuit techniek of opbrengst, want die tijd heeft ons ingehaald. Je maakt iets wat samensmelt met een marktvraag of een marktvraag genereert. Ook ‘nieuwe’ experts maken vanaf het begin deel uit van je team zoals een commercieel specialist en een marktkenner. Als onderdeel. Zodat het geheel sterker wordt.

Integraal ontwerpen en bouwen is essentieel. We kunnen elkaars werk niet overnemen maar wel versterken. En daar gaat het om. De kwaliteit van het product maakt de kracht van het project. De rol van de architect – hij vertaalt veel van de disciplines in concrete beelden, hoe kan het ook anders – is daarbij essentieel. Maar aan het roer staat het (commerciële) concept, niet de esthetiek.

In het interview kwam tevens naar voren dat er meer zakelijke architecten noodzakelijk zijn, die de nieuwe werkelijkheid omarmen en anders als ontwerper in proces zitten. Oog voor schoonheid hoeft daarbij niet ondergesneeuwd te raken.

Hoe nu verder?

Volgens de Van Dale is architectuur bouwkunst cq. bouwstijl. De architect is de ontwerper van bouwplannen en adviseur bij de uitvoering daarvan. Back to basics dan?

Deze tijd is te complex voor individualisme in het ontwikkelproces: naar elkaar luisteren en samen werken aan een product geeft samenhang. En energie en plezier. En daarmee schoonheid aan een gebouw en daarmee bedoel ik niet alleen de esthetische schoonheid. Of zoals Vitruvius zei: de schoonheid van een gebouw is terug te lezen in de mate van functionaliteit. Een gebouw wat niet lekker in elkaar zit, is als een slecht pak: je hebt het niet graag om je heen, je gaat je er aan irriteren… en uiteindelijk… doe je het van de hand…

Het kan anders. Werken vanuit de kern van je vakgebied, maar wel product- en vraagbewust. Dat is toch realiseerbaar?

 

 

 

 

Bouwen is net voetballen: de kracht van verandering

De bouw anno nu: het moet anders. Duurzamer. Goedkoper. Geïntegreerd. Vanuit samenwerking. Met meer vertrouwen. Met kwaliteit. Innovatief… Alles. En vooral ook beter.

De bouw als veranderend business model staat in de picture. De zoektocht naar betere modellen die de bouw in een positiever daglicht stellen, die faalkosten verminderen en processen inzichtelijker maken, zijn aan de orde van de dag. Maar waarin ligt de kracht van verandering nou echt?

Afgelopen maandag hoorde ik op BNR nieuwsradio een heel interessant interview met inspanningsfysioloog Raymond Verheijen over de World Football Academy. Heel bijzonder: een mooie spiegel voor de vastgoed sector.

De missie van Verheijen is om de voetbalsector te verbeteren door juist terug te gaan naar de basis van de voetbalsport. Naar de kern. Dit doet hij door coaches, stafleden en voetballers de mogelijkheid te bieden om zich te ontwikkelen tot unieke voetbalspecifieke specialisten op allerlei vakgebieden. Vakgebieden buiten het voetbal.

Dat klinkt bijna paradoxaal: bij de kern van je vak blijven door je juist via andere gebieden te specialiseren.

Maar Verheijen staat niet alleen in die opvatting. Einstein noemde al dat je de beste oplossingen kunt vinden in de denkwereld buiten je eigen vakgebied. Je vindt geen oplossingen door in de context te blijven denken waarin problemen zijn ontstaan.

Verheijen zoekt daarom verbetering, voor in dit geval de training van voetballers, door specialistische vakgebieden bij het voetbal te betrekken. Hij noemt daarvoor zo’n tien specialismen waaronder voeding, tactiek, revalidatie maar ook psychologie.

Belangrijk in zijn betoog is dat je niet een specialist, een psycholoog bijvoorbeeld, de voetbalwereld inhaalt om voetballers te trainen maar alleen de specialistische kennis van de psycholoog. Het gaat om de verbinding tussen psychologie en voetbal. Dus een voetbaltrainer verdiept zich in psychologie om met die specifieke kennis een betere trainer te worden. Maar dat maakt hem geen psycholoog. Het geeft hem wél een andere kijk op zijn vak en een andere aanpak van zijn vak, in casu de omgang met en training van voetballers.

Wat is de link dan tussen voetbal en vastgoed?

Voetbal, net als vastgoed, is een conservatieve wereld. Verandering is moeizaam. En moet bij de bron beginnen. Op het moment dat daar het balletje gaat rollen, gaat het snel.

Veranderingen in de bouw worden vaak gezocht in vakspecifieke verbeteringen zoals BIM, innovaties, contracttypen, verticaal bouwen, duurzaam bouwen…

Maar waarin ligt echt de noodzaak tot verandering in de bouw? Is er überhaupt wel een intrinsieke wens tot verandering? Komt de roep voor verandering van binnenuit? Of wordt het te sterk gedreven door externe factoren zoals de veranderende, minder grijpbare, markt?

Vaak hoor je dat samenwerking, transparantie, betrokkenheid, vertrouwen onvoldoende ontwikkeld zijn. Moeten we die specialismen dan niet de bouw inhalen? Door het integreren van deze kennis uit andere sectoren?

Misschien werkt het model van de Football Academy ook voor de bouw wereld? En zo ja: zijn er specialismen die de bouw kunnen helpen in het veranderingsproces?

Hoe denk jij hierover?

 

 

 

De houdbaarheid van onroerend goed

Een paar jaar geleden was ik op het jaarlijkse congres van De Architect. Ik woonde daar een lezing bij van een projectontwikkelaar van een financiële instelling. Hij verzorgde deze lezing samen met iemand van een gemeente. Onderwerp was nieuwe verdienmodellen in de bouw. Het ging daarbij met name over de grondposities en de verzilvering daarvan, oftewel het betaalmoment van de grond in het ontwikkelproces. Hoe later de grondafname door de ontwikkelaar in het proces, hoe groter de ruimte in de cashflow, hoe gunstiger het financiële traject.

Voorbeeld was een heel prestigieus project in Amsterdam. Een herbestemming van een oude loods tot –luxe- appartementen. Hij eindigde zijn betoog met dat er acht niet verkocht waren. En dat was dan het begin van de crisis… Volgens de spreker.

Ineens was mijn belangstelling gewekt: dit had ik vast niet goed begrepen, en dus poneerde ik een vraag: “Waarom zijn die acht woningen dan niet verkocht?”

En hij had daar, tot mijn grote verwondering, geen antwoord op. Hij vertelde wel iets over de makelaar, het bijstellen van de marketing en de prijzen. Maar eigenlijk wist hij niet precies hoe het zat.

Ik herformuleerde daarom mijn vraag: “Waarom bent u met die acht appartementen blijven zitten?”

Hij wist het antwoord echt niet. Hij had namelijk ‘de’ ontwikkeling niet gedaan. Hij ging alleen over het geld.

Oprecht geïntrigeerd als ik was, wilde ik toch een kritische noot plaatsen want hoe kon hij hier nu iets vertellen over verdienmodellen zonder te weten wat er verkocht werd? Dat gaat toch helemaal niet? Je moet dan toch ook iets kunnen vertellen over het product, de houdbaarheid ervan, ‘de’ markt, de marketing…? Dat wordt dan wel heel ingewikkeld om een discussie te voeren. Want hoe kun je dan zo zeker zijn dat je verdienmodel klopt?

Mijn onrust groeide. Sterker nog. Er bekroop mij een gevoel dat ‘de’ crisis hier wellicht wel ontstaan was…

Er was namelijk niet nagedacht over de houdbaarheid van het product, i.c. het onroerend goed. En zeg nou zelf, hoe anders zou het zijn, als we onroerend goed echt als een product zouden zien. Bijvoorbeeld als groente of fruit. Waarop ‘de’ markt zichtbaar invloed heeft.

Onroerend goed lijkt misschien niet zo kwetsbaar als fruit dat snel beurs wordt en bederft wanneer het niet correct behandeld wordt of wanneer het niet snel genoeg verkocht wordt in de winkel. Integendeel, geld in stenen is veilig. Onroerend goed is een solide investering. Duurzaam. Althans, dat was altijd de gedachte.

Inmiddels weten we wel beter.

De veranderende markt, ‘de’ crisis heeft laten zien dat ook onroerend goed bederfelijk kan zijn: boekwaardes kunnen ‘zomaar’ veranderen (bederven), huurders (klanten) vertrekken, potentiële kopers happen niet toe (kieskeurig) en hebben expliciete wensen (mondig), vraag en aanbod zoekt elkaar op (koopjesjacht)…

Is de wereld veranderd?

Of de wereld van het vastgoed niet (genoeg)?

Bij de groenteboer wordt elke dag goed nagedacht over de houdbaarheid van het product, de bederfelijkheid, de dagwaarde, de klant, de voorraad, de aantrekkelijkheid. Je hebt ook geen keus als groenteboer. Anders blijf je met je spullen zitten en kan je overschot de groene bak in. Als verlies.

Wat gebeurt er als je een project behandelt als een waardevol product in plaats van een waardevast product? Het geeft een andere kijk op het proces, op het product en op de samenwerking bij de totstandkoming ervan.

Wat is jouw mening? Hoe zie jij de houdbaarheid van onroerend goed?

Het passief huis: een duurzame oplossing?

Afgelopen week zijn er verschillende berichten verschenen over de Brusselse wetgeving omtrent het passief huis: een constructiestandaard die gericht is op een zeer energiezuinig gebouw, gericht op een goed winter- en zomercomfort. In Brussel verplicht per 1 januari 2015.

Op zich een goed principe natuurlijk om in deze tijd van bewustwording van grondstoffen en energie, zinvol om te gaan met anders bouwen. En gebouwen anders te ontwikkelen. De vraag is of het zinvol is om juist via wetgeving het passief huis tot norm te maken voor ontwikkelend en bouwend Nederland. Lopen we voorop in ontwikkelingen? Of lopen we juist het doel juist voorbij? Of is deze vraag een gepasseerd station?

Waarom hebben we eigenlijk die wetgeving nodig? Is er dan zoveel weerstand? En zo ja, waar komt die dan vandaan?

Een vraag vooraf:

Krijgt duurzaamheid een andere betekenis als er schaarste is?

Stel, je woont in een gebied waar drinkwater en energie van nature niet overvloedig aanwezig zijn. Wat, als het kostbaar is om drinkwater en energie te maken? Hoe gedraagt de markt zich dan?

Een voorbeeld van zo’n land is Curaçao. Een eiland in het Caribisch gebied waar één landelijke producent cq. leverancier is van water en energie: Aqualectra. Een gemiddeld gezin geeft op Curaçao zo’n 20% (!) van haar inkomen uit aan water en elektriciteit. Leg dat maar eens uit aan een gemiddeld huishouden in Nederland;-). Dat is echt een hoop geld, elke maand weer. Het mogelijk halveren van die maandelijkse kostenpost levert je per jaar een vakantie op, of een tweedehands auto of gewoon extra spaargeld.

Dus als je op Curaçao investeert in duurzaamheid (lees: andere bouwmethodiek en installaties) dan kun je als gebruiker en/of eigenaar je investering in relatief korte tijd terug verdienen. Binnen zo’n 3 á 4 jaar. Nog voordat je kinderen de basisschool doorlopen hebben, verdien je als particulier je gemiddelde extra investering in je huis terug en kan je van je extra budget lekker op vakantie.

Iedereen aan de duurzame energie zou je dan zeggen. Maar zo simpel is het niet.

Tot voor kort was het niet eens mogelijk om energie via zonnepanelen terug te laten leveren op Curaçao. Dus je moest qua energiecircuit volledig selfsupporting zijn: complex en relatief kostbaar. Daar is vanuit markt, politiek en samenleving verandering in gekomen. Nu kun je via een teruglever-overeenkomst je duurzaam opgewekte energie ook ’s avonds teruggeleverd krijgen bijvoorbeeld.

Maar consumenten gaan (nog) niet massaal over op duurzame energie. Duurzaamheid vraagt om duurzame relaties waarbij een win-win situatie ontstaat tussen klant en leverancier. Dat vraagt vertrouwen, tijd, geld en een cultuurverandering. Bij bestaande woningen moet je toch eerst een investering doen voordat je iets terug krijgt; dat blijft een drempel voor particulieren. Voor nieuwe gebouwen kan het eenvoudiger meegenomen door de opdrachtgevers en kan het juist een positieve marktwerking hebben: de huur-/verkoopprijs kan iets hoger, maar het energieverbruik wordt aanzienlijk lager. En dat niet alleen, het comfort wordt aanzienlijk verhoogd.

Wat levert duurzaamheid hier op?

Extra besteedbaar inkomen dus. En praktisch wooncomfort. Veel huishoudens op Curaçao hebben bijvoorbeeld geen warm water in de douche en alleen maar een knop voor ‘koud’ water. Dat kan anders zodra de elektra goedkoper wordt door de toepassing van zonne-energie bijvoorbeeld, omdat warm water dan opeens wel betaalbaar wordt. Dat is luxe en extra wooncomfort. Iets soortgelijks geldt voor water. Water is kostbaar. Dus je afwaswater vang je op in een teiltje en gebruik je voor je tuin. Ik moet dat in Nederland nog zien gebeuren. Maar als je een goed grijs water circuit in je huis aanlegt, dan kun je in de Cariben je douchewater bijvoorbeeld voor de tuin gebruiken.

Nederland is wellicht een complexere maatschappij met meer keuzes en een lagere energie nota. Waarschijnlijk voelt in Nederland de consument de win-win situatie van dergelijke investeringen niet direct. In elk geval niet direct in de portemonnee. Op langere termijn wel (als de kinderen bijna van de middelbare school zijn…). Is dat voldoende om een kentering te realiseren in de markt? Of ontbreekt een sterke intrinsieke motivatie? Zowel bij de gebruiker als bij de producent?

Is het passief huis dé oplossing voor duurzaam wonen en bouwen?

Als je de actuele discussies leest, zijn de meningen verdeeld. Enerzijds wordt wetgeving juist gezien als een belemmering in de ontwikkelingen van duurzaamheid: je verheft iets tot norm waardoor je andere oplossingen niet stimuleert cq. tegengaat. En dat is juist in een potentieel innovatieve sector belemmerend voor groei en verandering. Anderzijds wordt wetgeving juist gezien als breekijzer om duurzaamheid op te leggen ook al is het volgens een stringente norm.

Is dit de weg om bouwend Nederland te helpen verduurzamen? Kan je via wetgeving de duurzaamheid verplichten volgens een vastgestelde route? Hoe verhoudt zich dat met het bouwbesluit dat net aangepast is? Of moet je de markt zijn werk laten doen? Door het geven van financiële fiscale) voordelen? Door het faciliteren van initiatieven?

Wat is eigenlijk het duurzame nut van dit type wetgeving?

Ik ben benieuwd naar jouw mening!

Faalkosten in vastgoed: zin of onzin?

Wat zijn nou eigenlijk faalkosten bij projectontwikkeling? En hoe kan het toch, dat we in het vastgoed deze kosten zo goed kunnen definiëren maar niet kunnen elimineren? Twee vragen die mij bezig houden. Wellicht, omdat het vaak om relatief grote bedragen gaat of gewoon omdat het een algemeen erkend probleem is.

Op zoek naar een definitie

In mijn eerste studie ben ik opgeleid als linguïst. In de taalkunde, de linguïstiek, is er een bekende taalkundige Noam Chomsky, grondlegger van veel linguïstische begrippen. Hij benadrukte als eerste het belang van het onderscheid tussen het woordbeeld van een woord en de uiteindelijke betekenis die je daaraan koppelt.

Het woordbeeld van faalkosten is letterlijk wat je ziet staan: faalkosten. Maar wat is nou daadwerkelijk de inhoud van het begrip faalkosten binnen het vastgoed: wat is de betekenis die hierbij hoort?

Een paar veel gehanteerde definities op een rij

  • Alle kosten die onnodig ten behoeve van het eindproduct worden gemaakt door vermijdbaar tekort schieten.
  • Kosten die worden gemaakt omdat een bouwproces inefficiënt verloopt.
  • Onkosten ten gevolge van miscommunicatie.
  • Onkosten ten gevolge van begane blunders.
  • Misgelopen opbrengsten.

Samenvattend: kosten die in de bouw onnodig gemaakt worden door onvoldoende communicatie, samenwerking en vertrouwen. Inschatting is bovendien dat faalkosten in de praktijk zo’n 10% van de omzet van een bouwproject bedragen.

Kun je faalkosten elimineren?

Als we in staat zijn deze kosten vooraf al zo goed te benoemen, en er zelfs een percentage voor opnemen, kunnen we er toch ook wel wat aan doen? Waarom zou je in de bouw zoveel kosten accepteren die aanwijsbaar niet nodig zijn?

Waarin ligt de oplossing?

Als je de artikelen over vastgoed of projectontwikkeling erop naslaat, dan kan dat inderdaad via diverse interventies: BIM, resultaatgericht werken, coachend leiding geven, verbeterteams, risico gestuurd grondonderzoek, extranetten…

Maar los je hiermee het probleem in de wortel wel op?

Einstein zei ooit: “de belangrijkste problemen kunnen niet worden opgelost binnen hetzelfde (denk)kader waarin ze gecreëerd zijn.”

De basis voor het ontstaan van faalkosten ligt in de wijze waarop de meeste bouwprojecten worden aangevlogen en de (technische) uitgangspunten die daarbij gehanteerd worden: voortraject, voorbereiding, uitvoering, oplevering, nazorg, onderhoud.

Laten we het bouwproces eens benaderen vanuit een andere discipline, de linguïstiek. Bij het leren van een taal red je het niet om alle onderdelen los van elkaar te leren. Integratie en samenhang is absoluut noodzakelijk voor een goed resultaat. En hoe eerder je daaraan begint, hoe beter het is, en vooral ook: hoe sneller je de taal leert. Sterker nog, systeemscheiding bij het leren van een taal levert onnodig veel ballast en belemmert zelfs groei.

Anders bouwen is anders denken

De oplossing ligt dus buiten de vastgoed sector. Want dat het anders moet, daar is iedereen het inmiddels wel over eens. Maar hoe? Anders bouwen, is anders denken. Over de hele linie. Dat begint bij de basis: de aanpak van een traject. Niet denken vanuit techniek of kosten, individuele mensen op mogelijke problemen, maar juist vanuit product, mogelijkheden en samenhang. Vanaf de start de dingen anders doen. En blijven doen.

Daarom pak ik projecten anders aan. Uitgangspunt is het creëren van een haalbaar concept. Oftewel een aantrekkelijke, haalbare oplossing en die gezamenlijk aanvliegen vanuit een gezamenlijke overtuiging. Als team en met vertrouwen. Want vertrouwen is een ijkpunt voor gezamenlijk succes en succes is kwaliteit. En kwaliteit verdient zichzelf altijd terug. Anders erin staan lijkt eenvoudig, maar is het niet. Maar het kan wel.

Be different, think different.

Nieuwsgierig geworden?

Neem contact met me op: 06-54730161.